깡통전세 속에서 전세사기 안 당하려면 꼭 챙겨보아야 합니다.

최근 집값이 하락세에 접어들었다고 합니다. 그런데 이 하락세가 점차적이고 완만한 하락세가 아닐 듯한 게 걱정입니다. 급격한 집값 하락은 깡통전세를 속출시키기 때문입니다. 이미 여기저기서 깡통전세 얘기가 나오고 있습니다. 

 

깡통전세의 등장

 

깡통전세란 보통 주택담보대출과 전세보증금을 합친 금액이 해당 주택의 매매거래가격의 80%가 넘게 되는 주택을 의미합니다. 그런데 사실 집값이 폭등하는 시기가 아닌 이상 집이 경매에 넘어갔을 때 보통 낙찰가가 시세의 70%에서 80%라는 점을 고려하면 80%가 아니라 70%만 돼도 깡통전세로 보는 게 맞습니다. 

 

그런데 이런 깡통전세가 최근들어 급증하고 있습니다. 기존에 담보대출과 전세보증금을 합해 집값의 60% 정도밖에 안되던 집들도 주택 가격이 하락하면서 이 비율이 높아지고 있는 겁니다. 집값 상승기에 갭 투자했던 분들 중 전세보증금 외에 본인 돈으로 투자를 하지 않고 일부 담보대출을 사용했던 경우가 여기에 많이 속합니다. 심지어 담보대출을 쓰지 않은 경우에도 집값이 더 하락하면 역전세 현상이 일어나는데 이것 역시 깡통전세로 볼 수 있습니다. 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주지 못하게 되니까요. 

 

이러한 깡통전세의 등장은 부동산 침체기를 의미하기도 합니다. 최근 조사에 의하면 올해 상반기 전국의 주택 거래 중 7.7%가 여기에 속한다고 합니다. 어찌 보면 확연한 부동산 침체기에 접어드는 현상으로 보입니다. 집값이 이렇게 하락하게 되면 담보대출까지 사용한 투자자는 소위 얘기하는 하우스푸어가 될 가능성도 높아지고 있습니다. 어떤 조사에서는 전국 아파트의 25%가 깡통전세가 발생할 위험이 있다고도 합니다. 

 

전세사기의 발생

 

최근 HUG에 따르면 2019년부터 지난해 8월까지 접수된 전세보증금 미반환 사고는 8130건 금액으로는 1조 6000억원에 이른다고 합니다. 이 중 89%가 전세보증금이 3억 원이 안 되는 건수라고 하는데 주로 젊은 층의 세입자가 해당될 것으로 생각됩니다. 

 

전세사기는 보통 투자가치가 높지 않아 매매보다는 전세를 더 선호하게 되는 빌라에서 많이 발생합니다. 주로 사회초년생들이나 신혼부부들이 많게 되는데 또한 이들의 경우 전세 거래 경험 자체가 부족하다보니 좀 더 취약한 경우입니다. 깡통전세 사기는 거래 사례가 없었던 신축 빌라를 이용하는 경우가 많은데요. 임차인 입장에서는 거래 사례가 없다 보니 적절한 전세가 산정이 어려운 경우가 있습니다. 

 

최근 세모녀 사건에서도 보다시피 분양대행업자와 공모해서 매매가보다 높은 전세보증금을 책정하는 수법이 대표적인 전세 사기의 방법입니다. 

 

전세 사기를 사전에 방지하기 위해서는 일단 먼저 계약 전에 확인해야 할 사항들을 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본이나 계약 당사자가 소유자가 맞는지 등입니다. 그리고 계약 후에는 전입신고와 확정일자 등을 반드시 해두어야 합니다. 

 

적절한 전세가를 확인해야 합니다. 내가 들어갈 전세집의 전세보증금의 금액이 인근 시세와 유사한 지 확인해야 하는 겁니다. 주변 공인중개사 사무실을 여러 군데 들려서 해당 부동산의 시세를 먼저 확인하고 국토교통부의 실거래가 시스템에 정보가 있다면 이를 확인하면 실질적인 시세 파악이 가능합니다. 이에 비해 내가 계약할 집의 전세가가 너무 높다고 생각되면 계약을 다시 생각해 봐야 합니다. 

 

전세금 반환 보증에 가입하는 것도 방법입니다. 집주인인 전세보증금을 돌려주지 않은 경우 주택도시 보증 공사가 대신하여 보증금을 내주고 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 방법으로 보증하는 방법입니다. 다만 경우에 따라서는 보증가입이 거부되는 상황도 있기 때문에 임대차 계약 단계에서부터 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 

 

더 문제가 되는 것은 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 치룬 경우입니다. 대출 기한이 다가오는 경우 먼저 대출 기간 연장을 해두어야 하겠습니다.